Očekávané (a mnohými předpovídané) zpomalení realitního trhu povede k novému nádechu. Platí to také pro kancelářský trh. Developeři i nájemci budou ještě mnohem více sledovat cenu a efektivitu. A docení širší centrum města s množstvím brownfieldů. „Rozvoj měst směrem dovnitř pokládám možná za mnohem důležitější krok než certifikaci budov," říká v rozhovoru Karel Bor, nový ředitel českého týmu BNP Paribas Real Estate.
Hned první otázkou tneme možná do živého. Ředitelka Skanska Property se nechala nedávno slyšet, že nedostatek pracovních sil a obavy ze stagnace ekonomiky povedou k ochlazení poptávky po kancelářích. Sdílíte tento názor?
Sdílím. Jakkoliv konkrétně my očekáváme rekordní čtvrtý kvartál v objemu uzavřených nájemních smluv. Nicméně vidíme, že obava z vývoje ekonomiky brzdí plány vedení firem na rozvoj a investice do lidí. Logicky pak odkládají stěhování do nových prostor nebo rozšiřování stávajících. Nedostatek pracovních sil souvisí s růstem, který zažíváme.Rozhodující vliv ale má nálada lidí samotných. Pokud dostanou strach, a je jedno, zda se jedná o manažery, investory nebo koncové zákazníky maloobchodu, bude to mít vždy vliv na vývoj jakéhokoliv odvětví. Přesto si myslím, že je svým způsobem dobré, že pokles nastane. Korekce některých trendů je vždy potřeba.
Takže končí etapa, kdy většina nových kancelářských budov byla pronajata ještě před dokončením?
To je samozřejmě výsledek poptávky, která dlouho převyšovala nabídku. Mnoho velkých, a dnes už i středních společností, má v situaci, kdy potřebuje nové nebo větší prostory, poměrně omezený výběr. Myslím, že s ochlazením ekonomiky dojde v některých odvětvích i k omezení plánů na expanzi nebo stěhování do nových prostor a některé projekty tak mohou na své uživatele čekat déle. Neočekáváme ale skokový nárůst neobsazenosti.
Nesehrává roli zdrženlivosti nájemců i výše nájemného? Minimálně v centru je patrný meziroční nárůst o 15 %…
Za tím nehledejme jen poptávku, ale také růst stavebních a řemeslnických nákladů. Z každodenní praxe vidíme, jak se ceny dodávek zvyšují, řádově o třetinu za poslední dva roky. I zde ale platí, že prostor k růstu existuje do doby, kdy jsou jej developeři, vlastníci a samozřejmě nájemci v podobě zvýšeného nájmu ochotni akceptovat a existuje dostatečně silná poptávka. S jejím již zmíněným ochlazením neočekáváme tak rychlý růst nájemného jako doposud.
Karel Bor
Jak se do těchto nákladů a třeba i provozních poplatků promítnou konkrétní opatření sledující snížení produkce skleníkových plynů? To je nyní často diskutované téma…
Provozní náklady jsou už dnes pod tlakem růstu cen služeb plynoucí hlavně z růstu nákladů na pracovní sílu. Ekologická opatření ovlivňují spíš pořizovací náklady související se zaváděním nových technologií.
Jaké vůbec jsou a budou hlavní trendy ve výstavbě kancelářských budov?
Paradoxně se domnívám, že to bude hlavně tlak na cenu a efektivitu. A dále přetrvávající komplikovaná legislativa, riziko růstu stavebních nákladů a hledání kompromisu mezi tzv. trendy a realizovatelností projektu tak, aby dával smysl. Vím, že někteří developeři již toto hodně zvažují a možná se brzy dočkáme odložení některých záměrů. Nebudou prostě v čase vycházet ekonomicky…
Dotkli jsme se adaptace na klimatickou změnu, ale vidíme i rozšiřující se sdílení prostor a změnu řízení práce, velké projekty na rozvojových územích… To bude další období rezonovat zdejším trhem?
“Zelené“ kanceláře u nové výstavby již patří ke standardu. Stejně tak se na českém trhu etabluje trend pro sdílení prostor a developeři si uvědomují nutnost nabízet nájemcům požadovanou flexibilitu a zahrnovat do svých budov část prostor coworkingového typu. Společenská odpovědnost a odpovědnost k životnímu prostředí se prolínají v mnoha činnostech západní společnosti a je dobře, že se snažíme vytvářet projekty s co nejmenším dopadem na životní prostředí.Projekty v rozvojových územích, tedy brownfieldech, považuji za nutnost a je naší vlastní ostudou, že k nim stále nedochází tak, jak by mohlo. Rozvoj měst směrem dovnitř potřebujeme, pokládám to možná za mnohem důležitější krok než certifikaci budov.
Koresponduje s tím i nová obchodní strategie, s níž jste do pražské kanceláře BNP Paribas Real Estate nastoupil?
Jednoznačně. Naším cílem je převzít část tržního podílu a udržet vysoko nastavenou laťku kvality. Trh nemovitostí chápeme z trochu odlišného úhlu než jiné poradenské společnosti. Je to proto, že v západní Evropě působíme i jako developer a investor.Tým stavíme na lidech, kteří nejsou standardní konzultanti, ale lidé s praxí od koncových uživatelů, developerů, bank a podobně. Preferujeme pak zaměření se na komplexní potřebu našich klientů a dlouhodobý osobní vztah. Víme, že dobře rozumějí tomu, co dělají, a pouhý zprostředkovatel je pro ně už málo.
BNP Paribas RE jsou jedničkami na trzích v Německu, ve Francii nebo v Polsku. Plánujete užší spolupráci se svými kolegy v západní i východní Evropě třeba na bázi business developmentu?
Business development už funguje a stále hledáme další cesty vzájemné pomoci a sdílení informací nebo kontaktů resp. poskytování služeb nadnárodním klientům. Přivádíme na trh nové investory, ale také nájemce, máme dosah na výjimečné finanční produkty. Poukazujeme na trendy, kterých se dříve či později dočkáme i v České republice – například sdílené sklady, abych byl tematický.Nejedná se nicméně pouze o spolupráci v rámci divize real estate. Úspěšně spolupracujeme v rámci celé skupiny, do které kromě banky patří také firmy jako je Cetelem resp. Hello bank!, Arval nebo BNP Paribas Cardif pojišťovna.
