Uznáváme to i my v BNP Paribas Real Estate: trh je přesycený informacemi. Často protichůdnými nebo vytrženými z kontextu. Přesto zůstává několik axiomů (trvale platných vyjádření), které jsou uznávány i v realitním prostředí. Patří k nim například cena nového bydlení v oblasti newyorského Manhattanu.
Proč právě Mahnattan? Protože poptávka po bydlení v této „posh“ čtvrti, která je středobodem movitých liberálů z celého světa, naznačuje, jak to bude s poptávkou i v dalších oblastech a skupinách zákazníků. Ve Spojených státech, ale podle některých analytiků rovněž v dalších částech světa.
Ale pozor! Nemusí jít výhradně o ekonomické faktory. Na vině totiž stejně tak může být nezvládnutý urbanismus, vyčerpání poptávky nebo kumulace nových projektů, jimž zkrátka chybějí zákazníci.
Právě zde se nabízí analogie s Prahou. Paradoxně, neboť v české metropoli se snižuje počet prodaných bytů kvůli ceně vyhnané do strmých výší, jak tvrdí developeři typu Trigema nebo Central Group, nedostatkem nových projektů. Přeloženo: kde není konkurence, zvyšuje se cena snáze.
Ale zpět do USA. Podle deníku Financial Times, jenž se odvolal na data realitní firmy Douglas Elliman to nevypadá s lokálním manhattanským trhem růžově. Ačkoliv americká ekonomika stoupá více než tři desítky měsíců po sobě, klesá nezaměstnanost a pozitivní jsou i další makroekonomické ukazatele, vloni na podzim se počet prodaných bytů na Manhattanu propadl o 39 %. Mediánové prodejní ceny ve stejném období klesly o devět procent.
„Jsme uprostřed ochlazení amerického trhu s bydlením, přičemž prémiový trh Manhattanu reaguje jako první a nejcitlivěji,“ citoval deník Jonathana Millera z tamní realitní firmy Miller Samuel. Ten poskytl mimoděk vysvětlení, proč bychom i my v České republice měli USA, New Yorku a Manhattanu věnovat pozornost.
Ochlazení poptávky se nejvíce dotklo nejdražších rezidencí. Mnoho z nich se nachází právě v mrakodrapech, které vyrostly podél tzv. miliardářské řady – oblasti jižně od Central Parku.
Zásoby neprodaných luxusních bytů se hromadí. U nemovitostí s cenou nad tři miliony dolarů za poslední rok vzrostl podíl zlevněných bytů. Zatímco před rokem se z celkové nabídky bytů s cenou nad tři miliony dolarů prodala třetina, dnes to je jen šestina.
U bytů nad 10 milionů dolarů je tento poměr 1 ku 10. Analytik Garrett Derderian ze společnosti Stribling odhaduje, že je tento poměr ve skutečnosti ještě vyšší, protože developeři záměrně uvádějí nižší počty nabízených bytů. Ještě vyšší převis nabídky by totiž vytvořil ještě větší tlak na další snižování ceny.
Byty s cenovkou 10 milionů dolarů a výše jsou podle Millera o 10 až 30 procent levnější než v roce 2014. V letošním třetím čtvrtletí se průměrný byt této cenové kategorie oproti ceníkové ceně nabízel o 13 procent levněji.
A mohlo by být hůř. V posledních třech letech vyrostlo na Manhattanu devět převážně rezidenčních mrakodrapů vyšších než 200 metrů. Mezi lety 2018-2020 by jich mělo přibýt dalších 22. Je mezi nimi i Central Park Tower, jež se se svými 472 metry stane druhou nejvyšší budovou v USA.
Zásoba neprodaných nových bytů se tak nejspíše zvětší. Během letoška se nabídka nových bytů na prodej na Manhattanu zvýší na 7 900 a k nim se přidají ještě další exkluzivní rezidence, které si developeři zatím drží.
Navíc od loňského roku platí v USA nové opatření, které činí nákup nových velkých a tím pádem dražších bytů finančně méně výhodné. Daně ve státě New York přitom už dnes patří mezi nejvyšší v USA.
Ve třetím čtvrtletí letošního roku se byt na Manhattanu prodával v průměru 137 dní, přičemž 42 procent rezidencí s cenou nad 10 milionů dolarů bylo na trhu déle než 180 dní.
