V BNP Paribas Real Estate si zakládáme na pečlivé analýze všech dat trhu. Nevyjímaje nájemné. To je vedle míry neobsazenosti hlavním ukazatel poměru nabídky a poptávky. A celkové kondice trhu.
Připomínám, že od roku 2012 se ceny za pronájem moderních kanceláří v Praze téměř nezměnily. Místy dokonce klesly. A rozhodně narostly pobídky ze strany developerů a majitelů nemovitostí směrem k novým nájemcům.
To se však začalo měnit už na přelomu 2017/18. Jako první na převis poptávky nájemců zareagovaly moderní kanceláře v centru Prahy. Zde tzv. prime rent (nejvyšší dosahované nájemné) poskočilo zhruba o 1 EURO za čtverečný metr a měsíc. V širším centru se škrtly pobídky. Avšak nájemné se korigovalo jen kosmeticky.
Ačkoliv už na sklonku loňského roku bylo jasné, že jsme se ocitli na prahu rekordně nízké neobsazenosti, není to jediný faktor ovlivňující výši nájmů. Tím ještě podstatnějším jsou ceny stavebních prací. Což je zvlášť citlivé pro developery nových staveb, zároveň i pro vlastníky investující do modernizace a větších oprav.
Podle některých informací z trhu vzrostly za poslední dva tři roky ceny stavebních prací o 30 - 40 %. Jsou však i developeři, kteří hovoří o 50% zvýšení, což vymezuje prostor možného dalšího vývoje nájemného. Nelze předpokládat, že by developeři vyšší stavební náklady sanovali svými maržemi nebo kvalitou budov.
Mozaiku na toto téma nedávno doplnily Hospodářské noviny. Ty s otázkou, jak se nyní nájemné vyvíjí a vyvíjet bude, oslovily několik lídrů trhu. Zde několik vybraných odpovědí:
„Zvyšování nájemného je nutnost,“ uvedl Eduard Forejt, ředitel rozvoje obchodu u developera Passerinvest Group. „Nelze očekávat, že klesnou stavební náklady. Proto jsem přesvědčen, že developeři to budou muset promítnout do nájemného."
Forejt odhadl, že v následujících dvou letech vzroste základní nájemné o dvě eura a to v lokalitách v širším centru města, kde dnes pronajímatelé požadují 14,5-15 eur za metr čtvereční a měsíc. To v případě standardní kancelářské plochy 10 metrů čtverečních na pracovníka vychází na 7600 korun na hlavu a rok více. Tento náklad je však na dnešním trhu práce podle Forejta pro korporaci jen drobný výdaj, mnohem důležitější je schopnost si zaměstnance udržet nebo získat nové.
V Praze byl ve třetím čtvrtletí 2018 největší zájem o pronájem kanceláří v osmé městské části. Vedle Karlína se zvedá okolí stanic metra Invalidovna a Palmovka. Právě u stanice metra Palmovka staví administrativní centra developer Crestyl a na podzim tu kolaudoval tři kancelářské budovy komplexu Palmovka Open Park konkurenční Metrostav Development.
„Jen v rámci projektu DOCK IN se průměrné nájemné během dvou let zvedlo o přibližně 15 procent,“ řekla HN Lenka Vašutová, vedoucí komerčního oddělení skupiny Crestyl. K růstu cen podle ní přispělo vedle všeobecně vyšší poptávky po nových moderních kancelářích i celkově lepší vnímání lokality pod Libeňským mostem. „Dalším faktorem je samozřejmě zvýšená cena stavebních prací a profesí, která ovlivňuje celý development, ne pouze ten kancelářský,“ citovaly ji Hospodářské noviny.
Metrostav Development v kancelářích Palmovka Open Park dnes po nájemcích požaduje v průměru 14 eur za metr čtvereční a měsíc. „Výše nájmu v průběhu pronájmu mírně vzrostla a pobídky naopak klesají,“ nechal se v deíku slyšet Ondřej Buršík, generální ředitel společnosti Metrostav Development.
Podle Alexandry Tomáškové, ředitelky další developerské společnosti Skanska Property, šly za poslední rok základní sazby kancelářských nájmů o 10 procent nahoru a pobídky naopak o 10 procent dolů. A důvodem podle ní není jen růst cen stavebních prací. „Druhou objektivní příčinou je zvýšení cen pozemků, vysoká poptávka nájemců a stále relativně nízká nabídka a extrémně nízká neobsazenost,“ vyjmenovala pro Hospodářské noviny Tomášková.
Podle údajů, které v BNP Paribas Real Estate zpracováváme, bude růst patrný především u nových kanceláří v centru. Tedy například u pronájmů budoucího areálu, který v okolí Masarykova nádraží chystá skupina Penta. V některých případech může požadované nájemné přesáhnout 25 EUR/m2/měsíc. A nelze vyloučit, že se 10% růst promítne i do cen v oblíbených lokalitách Karlína, Smíchova nebo Pankráce...
