Za prvních devět měsíců roku 2020 přibylo na pražském realitním trhu přes 140 000 m2 kancelářských ploch. Oproti minulému roku jde o 35% nárůst. Výstavba se nezastavila ani během 3. čtvrtletí, zahájeny byly i nové projekty. A to přesto, že vlivem koronavirové pandemie došlo ke snížení poptávky ze strany nájemců. Z kvartální analýzy mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate vyplývá, že aktuálně je v Praze neobsazeno 7,2 % moderních kanceláří, což odpovídá 267 300 m2 ploch. Roste však i nabídka tzv. subleasů (podpronájmů), které v oficiální evidenci volných ploch nefigurují. Dle analýzy by se mohlo aktuálně jednat okolo 80 000 m2 ploch k podpronájmu.
Na nastalou situaci reagují i banky. Při financování nových kancelářských projektů jsou obezřetnější, vyžadují vyšší míru předpronájmů a také větší podíl vlastního kapitálu, než tomu bylo v době před pandemií. Tím de facto skončilo období spekulativní výstavby bez zajištěných nájemců. V minulosti byly banky ochotny udělat výjimku v případě některých prémiových lokalit, nyní však požadují minimální obsazenost u všech projektů bez rozdílu. „Informace o zastavení projektu z důvodu pandemie Covid-19 jsme dosud nezaznamenali. Setkáváme se spíše s posunutím termínu dokončení projektů, většinou o 1 až 2 kvartály,“ doplňuje Lena Popova, vedoucí oddělení pronájmu kanceláří BNP Paribas Real Estate.
SM1 / Smíchov City (zdroj: Sekyra Group)
Ve 3. čtvrtletí také započala výstavba hned několika významných kancelářských budov, například sídla Nejvyššího kontrolního úřadu v areálu bývalého holešovického pivovaru, administrativní budovy Florenc Gate nebo části rozsáhlého projektu Smíchov City, kde má do konce roku 2025 vzniknout celých 128 000 m2 administrativní plochy.
Mezi budovy dokončené mezi červencem a koncem září patří AFI City 1 na Praze 8 o ploše 17 300 m2 nebo The Flow Building na Václavském náměstí (14 830 m2). Do konce roku by mělo v Praze přibýt přes 21 000 m2 kancelářských prostor a v dalších čtvrtletích to podle predikcí bude ještě několikanásobně více.
Největší transakcí čtvrtletí i celého roku bylo prodloužení nájemní smlouvy UniCredit Bank v administrativní budově Filadelfie v BB Centru. Prostor o výměře 22 900 m2 může banka po dohodě s vlastníkem Passerinvest Group využívat až do roku 2033. Díky této transakci si realizovaná poptávka zachovala svoji úroveň z předchozích čtvrtletí, nicméně v porovnání s předešlými roky, je výrazně nižší. Ve 3. kvartálu činila čistá realizovaná poptávka 32 400 m2, z toho 2 200 m2 zaujímají podpronájmy.
AFI City 1 (zdroj: AFI Europe)
Výše nájemného se téměř nezměnila, a to přesto, že se kancelářský trh v Praze stává z trhu pronajímatelů trhem nájemců. Pokud k úlevám dochází, týkají se spíše příspěvků na stěhování, adaptaci prostor nebo technologické vybavení, případně mají podobu nájemních prázdnin. Vzhledem k vyčkávací taktice mnoha nájemců se dalších změn můžeme dočkat ještě do konce roku. Už nyní se totiž poptávka propadla na úroveň z roku 2013.
Kde naopak ke snížení nájemného došlo, jsou zmíněné podpronájmy. „Mnoho potenciálních podnájemců je vázáno stávající nájemní smlouvou a nemůže původní prostory opustit okamžitě. Dá se tedy očekávat, že téma podpronájmů bude velmi aktuální i v letech 2021 a 2022,“ upřesňuje Kamila Breen, vedoucí poradenství a průzkumu trhu BNP Paribas Real Estate. „Spousta velkých firem se teprve rozhoduje, kolik plochy k podnájmu kvůli dopadům pandemie vyčlení. Nejprve provádějí průzkumy mezi zaměstnanci, aby zjistili, jak nastavit optimální poměr mezi prací z domova a v kanceláři. Následně prověřují své stávající nájemní smlouvy a až poté se rozhodnou, kolik metrů čtverečních uvolní. Zatím se jedná o maximálně 15 - 20 % celkové plochy,“ dodává Lena Popova.
Kompletní kancelářský report za třetí čtvrtletí letošního roku najdete ke stažení níže.
